Remboursement en cas d’incapacité d’un emprunt immobilier : qui prend en charge ce service ?

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• Qui rembourse le prêt immobilier en cas d’incapacité de travail ?
• Quelles garanties couvrent l’incapacité et l’invalidité ?
• Quelles conditions pour souscrire une assurance emprunteur ?
• Les exclusions prévues par les contrats
• Peut-on changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?
• Identifier sa capacité de remboursement avant d’emprunter
• Une protection pensée pour les proches

Un accident, une maladie longue ou un décès peuvent empêcher un emprunteur de régler ses mensualités. C’est précisément le rôle de l’assurance emprunteur, souvent appelée à tort assurance décès : elle couvre le décès, l’invalidité et l’incapacité de travail, et prend le relais du remboursement quand l’emprunteur ne peut plus faire face.

Aucune loi ne rend cette assurance obligatoire, mais les banques l’exigent presque toujours pour accorder un prêt immobilier. Grâce à elle, ni l’entourage ni les héritiers ne reprennent la dette à leur compte. Encore faut-il savoir ce que le contrat couvre réellement. Qui prend en charge le remboursement d’un emprunt immobilier en cas d’incapacité, et dans quelles conditions ?

Qui rembourse le prêt immobilier en cas d’incapacité de travail ?

En cas d’incapacité de travail, c’est l’assureur emprunteur qui rembourse tout ou partie des mensualités, à hauteur de la quotité assurée choisie à la signature. Pour un emprunteur seul, la quotité atteint 100 %. Pour un couple, chacun choisit sa part, de 50 à 100 % par tête, soit 100 à 200 % au total.

La quotité détermine ce qui reste à la charge du foyer après un sinistre. Avec une couverture à 50 % sur chaque tête, le co-emprunteur valide continue de payer la moitié des échéances. Avec 100 % sur chaque tête, l’assureur prend en charge la totalité de la mensualité, quel que soit l’emprunteur touché.

Ce choix pèse sur le prix du contrat, qui augmente mécaniquement avec la quotité assurée. Il dépend surtout des revenus de chacun, et de la nature des garanties souscrites, qui ne protègent pas toutes contre les mêmes risques.

Quelles garanties couvrent l’incapacité et l’invalidité ?

Un contrat d’assurance emprunteur assemble plusieurs garanties, du socle exigé par toutes les banques aux options réservées aux profils exposés. Voici les principales garanties proposées par les assureurs :

• la garantie décès, socle de tout contrat, qui solde le capital restant dû ;
• la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), quand l’assuré a besoin d’une aide pour les actes de la vie quotidienne ;
• l’invalidité permanente totale (IPT), déclenchée à partir d’un taux d’invalidité de 66 % ;
• l’invalidité permanente partielle (IPP), pour un taux d’invalidité physique ou mentale compris entre 33 et 66 % ;
• l’incapacité temporaire totale de travail (ITT), quand l’emprunteur ne peut plus exercer son métier pendant un temps ;
• la perte d’emploi, garantie facultative et coûteuse, rarement exigée par les banques.

En cas d’arrêt de travail, l’indemnisation suit l’un de deux modes. Le mode indemnitaire compense la perte réelle de revenus, tandis que le mode forfaitaire verse la mensualité prévue, sans tenir compte du salaire maintenu par l’employeur ou la Sécurité sociale.

Plus le niveau de garantie est élevé, plus la prime d’assurance augmente. Avant de signer, encore faut-il remplir les conditions d’adhésion fixées par l’assureur.

Quelles conditions pour souscrire une assurance emprunteur ?

Pour souscrire, l’emprunteur remplit en principe un questionnaire médical, qui sert à évaluer son risque de santé. Depuis la loi Lemoine de 2022, ce questionnaire est supprimé pour un prêt de moins de 200 000 € par personne, remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur.

Au-delà de ce seuil, le questionnaire reste la règle. Pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, la convention AERAS facilite l’accès au crédit. Selon le ministère de l’Économie, elle s’applique quand le montant assuré n’excède pas 420 000 € et que le contrat prend fin avant le 71e anniversaire de l’emprunteur, contre 320 000 € et 70 ans dans ses versions antérieures.

Le droit à l’oubli complète ce dispositif. Pour un cancer ou une hépatite virale C, l’ancien malade n’a plus à déclarer sa pathologie cinq ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute, pour un contrat qui s’achève avant 71 ans. Une fois l’adhésion acceptée, reste à lire la liste des exclusions.

Les exclusions prévues par les contrats

Chaque assureur fixe ses propres exclusions, qui figurent dans la notice d’information. Les organismes d’assurance emprunteur écartent très souvent les situations suivantes :

• le suicide au cours de la première année du contrat, et plus largement la mort volontaire ;
• les dommages provoqués par un accident nucléaire ;
• les accidents survenus à bord d’un appareil non conforme ou piloté sans brevet valide ;
• les dégâts provoqués intentionnellement par l’assuré ;
• les sports dangereux comme la boxe, le parachutisme, la plongée ou le deltaplane ;
• la guerre étrangère ou civile, les insurrections et les attentats auxquels l’assuré prend part.

Les pratiquants d’activités à risque peuvent souvent être couverts, moyennant une surprime ou une exclusion limitée à cette activité. Comparer les exclusions de plusieurs devis évite les mauvaises surprises, d’autant que le contrat peut désormais être changé en cours de route.

Peut-on changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?

Oui, l’assurance emprunteur se résilie à tout moment et sans frais depuis la loi Lemoine, applicable aux nouveaux contrats depuis le 1er juin 2022 et à tous les contrats depuis le 1er septembre 2022. La banque doit accepter le nouveau contrat s’il offre des garanties équivalentes à celles du contrat initial.

Le changement reste pourtant minoritaire. D’après le bilan publié par Empruntis, 17 % des emprunteurs ont changé d’assurance en 2024, alors qu’une délégation peut réduire nettement le coût total du crédit. Les assureurs avaient anticipé cette ouverture du marché dès l’entrée en vigueur de la loi.

Très engagée à repousser les limites de l’assurance, CNP Assurances agit depuis longtemps pour faciliter l’accès à l’assurance emprunteur tout en garantissant la mutualisation des risques.

Stéphane Dedeyan, directeur général de CNP Assurances, communiqué commun avec La Banque Postale du 31 mai 2022, à la veille de l’entrée en vigueur de la loi Lemoine

Pour comparer, appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise par la banque, qui liste les garanties minimales exigées pour votre prêt. Une bonne assurance ne dispense pas pour autant de vérifier, en amont, ce que votre budget peut réellement supporter.

Identifier sa capacité de remboursement avant d’emprunter

Un crédit mal calibré peut vite déséquilibrer un budget. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe le taux d’endettement maximal à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée d’un prêt immobilier à 25 ans dans la plupart des cas.

Pour estimer votre marge, recensez vos revenus réguliers et vos charges fixes, puis testez plusieurs durées avec un simulateur. La méthode détaillée pour calculer sa capacité d’emprunt immobilier montre quels leviers modifient le montant accessible, de l’apport à la durée. Un emprunt bien préparé apporte de la sérénité plutôt que de l’angoisse.

Une protection pensée pour les proches

Avant l’essor de l’assurance emprunteur, les héritiers pouvaient se retrouver à payer leur propre crédit et celui de leurs parents. Aujourd’hui, le co-emprunteur n’assume plus la part de la personne disparue, et la succession n’hérite plus d’une dette immobilière à solder.

Cette protection n’a de valeur que si les garanties correspondent à la situation réelle du foyer : métier, sports pratiqués, répartition des revenus. Que l’achat serve de résidence principale ou de base à un investissement immobilier locatif réfléchi, la quotité et les garanties méritent d’être relues à chaque changement de vie, puisque la loi permet désormais d’ajuster le contrat à tout moment.