Logement classé F ou G : votre propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

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• Quels logements sont concernés par le gel des loyers ?
• Quelles hausses de loyer sont interdites sur un logement F ou G ?
• Comment vérifier la classe énergétique de son logement ?
• Comment contester une hausse de loyer sur un logement classé F ou G ?
• Peut-on récupérer les sommes déjà versées ?
• Un loyer figé tant que l’étiquette ne bouge pas

Votre bail arrive à son anniversaire et le courrier du propriétaire annonce une révision du loyer. Si le logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), cette hausse est interdite depuis le 24 août 2022, que le bail soit neuf, renouvelé ou simplement reconduit. Le DPE note la consommation d’un logement de A, le plus sobre, à G, le plus énergivore, et les deux dernières lettres désignent ce qu’on appelle les passoires énergétiques.

La règle découle de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, qui a choisi de ne plus laisser les loyers progresser là où les factures de chauffage pèsent le plus lourd. Elle reste pourtant mal connue, et beaucoup de locataires paient sans discuter une augmentation qu’ils pourraient refuser. Comment savoir si votre logement est concerné, et comment faire valoir ce droit sans mettre votre bail en danger ?

Quels logements sont concernés par le gel des loyers ?

Tous les logements loués vides ou meublés en résidence principale et classés F ou G au DPE sont concernés. Le gel s’applique en métropole depuis le 24 août 2022 et outre-mer depuis le 1er juillet 2024, aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après ces dates. Environ 1,1 million de logements locatifs privés sont visés.

Ce chiffre vient de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, qui comptait 13,8 % de passoires dans le parc locatif privé au 1er janvier 2025, contre 2,1 points de plus un an plus tôt. Une partie de ce recul tient à des travaux, une autre à la révision des règles de calcul du DPE pour les petites surfaces.

Le statut du propriétaire ne change rien pour un particulier ou une SCI familiale. Seule exception notable, un bail de six ans consenti par une société avant le 24 août 2022 peut encore prévoir une hausse en métropole, selon le décompte publié par Selectra. Sorti de ce cas, la classe énergétique décide seule du sort du loyer, et c’est elle qui fixe la liste des augmentations désormais bloquées.

Quelles hausses de loyer sont interdites sur un logement F ou G ?

Toutes les hausses sont bloquées, y compris la révision annuelle indexée sur l’IRL de l’Insee. Cet indice a progressé de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026, pour atteindre 148,37. Sur un loyer de 800 €, cela représente 9,20 € par mois que le propriétaire ne peut pas réclamer. Quatre mécanismes sont neutralisés :

• la révision annuelle prévue par la clause d’indexation du bail, même si elle figure noir sur blanc dans le contrat ;
• la réévaluation du loyer lors du renouvellement d’un bail jugé sous-évalué ;
• la hausse appliquée à un nouveau locataire lors d’une relocation, le loyer restant celui du précédent occupant ;
• la majoration pour travaux d’amélioration, tant que ces travaux n’ont pas fait sortir le logement des classes F et G.

Le mécanisme ne baisse pas le loyer, il le fige. Le montant payé avant la dernière révision interdite devient le plafond, aussi longtemps que l’étiquette reste F ou G.

Le blocage n’a rien d’automatique côté bailleur, qui envoie parfois la révision par habitude ou par logiciel de gestion. Tout dépend alors de la lettre inscrite sur le diagnostic, encore faut-il savoir où la lire.

Comment vérifier la classe énergétique de son logement ?

La classe figure sur le DPE annexé au bail, document que le bailleur doit fournir. Seuls les DPE établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables, pour une durée de dix ans. Si le vôtre est plus ancien ou absent, demandez par écrit un diagnostic à jour à votre propriétaire.

Chaque DPE porte un numéro à treize caractères qui permet de retrouver le rapport sur l’observatoire de l’Ademe. Attention à la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2026 : le coefficient appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui a fait remonter des milliers de logements chauffés à l’électricité. Un logement G peut ainsi être devenu E sans le moindre travail, à condition que le propriétaire fasse refaire le diagnostic, pour un coût de 100 à 250 € à sa charge.

Dans ce cas, et seulement s’il dispose d’un nouveau DPE en bonne et due forme, le bailleur retrouve le droit d’indexer le loyer à la date anniversaire suivante. Tant que l’étiquette F ou G reste la seule disponible, la contestation tient.

Comment contester une hausse de loyer sur un logement classé F ou G ?

La contestation passe d’abord par un courrier amiable, puis par la commission départementale de conciliation, gratuite. Le tribunal judiciaire n’intervient qu’en dernier recours, si aucun accord n’est trouvé. La démarche tient en cinq étapes, à suivre dans cet ordre :

1. retrouver le DPE annexé au bail, ou en réclamer un valide au propriétaire ;
2. adresser une lettre recommandée avec accusé de réception demandant le maintien du loyer à son niveau actuel, en citant la classe du logement ;
3. continuer à payer le loyer non augmenté, sans jamais suspendre les versements ;
4. saisir la commission départementale de conciliation de la préfecture si le bailleur maintient sa demande, avec le bail, le DPE et les échanges de courriers ;
5. porter l’affaire devant le tribunal judiciaire du lieu du logement si la commission rend un avis de non-conciliation.

La commission réunit des représentants des bailleurs et des locataires et doit rendre son avis dans un délai de deux mois. Les accords trouvés devant elle font l’objet d’un document signé par les deux parties, qui règle le litige sans frais.

Peut-on récupérer les sommes déjà versées ?

Oui, une hausse appliquée à tort sur un logement F ou G se récupère. Le locataire dispose de trois ans pour agir, à compter du jour où il a eu connaissance des faits. Une hausse de 9,20 € par mois appliquée pendant trois ans représente déjà plus de 330 € à réclamer.

Rédigez un courrier dans lequel vous sollicitez le maintien du loyer à son niveau actuel, au motif que vous occupez un logement de classe F ou G au DPE

Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), interrogé par Que Choisir Ensemble le 30 septembre 2026

Le même courrier peut réclamer le remboursement du trop-perçu, en joignant le calcul mois par mois. La limite est nette : le juriste rappelle que refuser de payer mettrait en danger le titre d’occupation, et un propriétaire pourrait alors demander la résiliation du bail. Suspendre le loyer pour faire pression est donc à proscrire.

Le dossier gagne à être chiffré et daté. Selon Que Choisir Ensemble, la commission de conciliation peut aussi être saisie pour le remboursement, sans avocat et sans frais. Reste une question que les locataires se posent rarement, celle de ce qui se passera quand l’étiquette du logement changera.

Un loyer figé tant que l’étiquette ne bouge pas

Le gel n’est qu’une étape d’un calendrier plus large. Les logements G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les logements F suivront en 2028 et les logements E en 2034. Pour beaucoup de bailleurs, la question n’est plus de savoir s’il faut rénover mais quand, et les aides comme les conditions actuelles de MaPrimeRénov’ ou l’installation d’une pompe à chaleur sans avance de frais pèsent dans ce calcul.

Un locataire qui obtient des travaux voit sa facture baisser, mais aussi son loyer redevenir révisable, parfois avec une majoration. Côté propriétaire, le gel s’ajoute aux arbitrages fiscaux détaillés dans le choix entre location meublée et location vide. Entre un loyer bloqué et une isolation refaite, l’équilibre dépendra de la discussion engagée avec le bailleur, et de ce que chacun gagne à ce que l’étiquette change.