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- Quel régime laisse le plus d’argent dans votre poche ?
- Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
- Quelles conditions faut-il accepter pour entrer en Jeanbrun ?
- Qu’est-ce qui sépare les deux régimes, ligne à ligne ?
- Pour qui le pari Jeanbrun tient-il quand même ?
- Neuf ans, c’est long à l’échelle d’un marché locatif
Depuis février 2026, un propriétaire qui achète un logement pour le mettre en location dispose de deux façons très différentes de le faire fructifier. Il peut le meubler et relever du statut de loueur en meublé non professionnel, le LMNP, ou le louer vide et opter pour le dispositif Jeanbrun, le nouveau statut du bailleur privé qui a pris la suite du Pinel. Les deux reposent sur le même ressort fiscal, l’amortissement, c’est-à-dire la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix d’achat de ses loyers imposables.
Le mécanisme n’a rien d’anecdotique dans un pays où le parc locatif privé repose sur de très petits propriétaires. D’après le rapport « Pour une relance durable de l’investissement locatif » remis au gouvernement en juin 2025, 70 % des bailleurs ne possèdent qu’un seul logement, et la moyenne s’établit à 1,1 logement par propriétaire. Pour eux, le choix du régime décide de plusieurs milliers d’euros d’impôt par an. Alors, meublé ou vide, lequel tient réellement ses promesses ?
Quel régime laisse le plus d’argent dans votre poche ?
Le meublé garde l’avantage. En LMNP au régime réel, aucun plafond ne limite l’amortissement déduit, le loyer reste libre et le locataire n’a aucune condition de ressources à remplir. Le dispositif Jeanbrun, lui, plafonne la déduction à 12 000 € par an au mieux et impose un loyer nettement inférieur au prix du marché.
L’écart se creuse d’abord sur les recettes encaissées. Un logement meublé loué au prix du marché rapporte mécaniquement davantage qu’un logement vide dont le loyer est bridé par un plafond réglementaire. D’après Que Choisir, l’abattement de loyer va de 15 à 45 % selon le secteur retenu, intermédiaire, social ou très social. Sur neuf ans, la différence se chiffre en dizaines de milliers d’euros.
La fiscalité accentue ensuite l’écart plutôt qu’elle ne le comble. Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes au micro-BIC, ou un amortissement intégral au réel. Les loyers d’un logement vide relèvent des revenus fonciers, dont l’abattement micro plafonne à 30 % jusqu’à 15 000 €, et Jeanbrun impose de toute façon le régime réel.
Comment fonctionne l’amortissement du dispositif Jeanbrun ?
Il déduit chaque année une fraction du prix d’acquisition. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’achat hors frais, amortie à un taux forfaitaire compris entre 3 et 5,5 % par an selon que le logement est neuf ou ancien et selon le secteur locatif choisi. Le total déductible est plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer.
La nuance avec l’ancien Pinel est de taille. Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien, Jeanbrun efface une partie de la base imposable, ce qui profite d’autant plus que la tranche marginale d’imposition est élevée. Un contribuable modestement imposé y gagnera beaucoup moins qu’un foyer taxé à 41 %, alors que le Pinel traitait les deux de la même manière.
Quelles conditions faut-il accepter pour entrer en Jeanbrun ?
Neuf ans d’engagement et une série de contreparties sociales. Le logement se loue nu, à usage de résidence principale, à un locataire dont les ressources sont plafonnées, et l’achat doit intervenir avant la fin de l’année 2028. Le détail des exigences mérite d’être lu avant de signer quoi que ce soit :
- un engagement de location de neuf ans au minimum, sans interruption ;
- un loyer inférieur de 15 à 45 % au prix du marché selon le secteur visé ;
- des plafonds de ressources pour le locataire, et l’interdiction de louer à un proche ;
- un logement neuf conforme à la RE2020, ou un logement ancien lourdement rénové ;
- le régime réel des revenus fonciers, le micro-foncier étant incompatible avec l’amortissement.
Le projet de loi Relance logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, assouplit déjà plusieurs de ces barrières. Le seuil de travaux exigé dans l’ancien descend de 30 à 20 % du prix d’achat, soit 40 000 € au lieu de 60 000 € pour un bien à 200 000 €, et les maisons individuelles anciennes deviennent éligibles. L’exigence énergétique tombe à la classe D, à condition d’abandonner toute chaudière fossile, dans la droite ligne du tour de vis sur les chaudières au gaz.
Qu’est-ce qui sépare les deux régimes, ligne à ligne ?
Cinq points suffisent à trancher. Le plafond d’amortissement, le niveau de loyer, la durée d’engagement, la charge administrative et la durée du bail opposent les deux statuts sur toute la période de détention. Le LMNP n’impose aucune durée minimale de location, quand Jeanbrun verrouille le bien pendant neuf ans.
| Critère | LMNP, logement meublé | Jeanbrun, logement vide |
|---|---|---|
| Plafond d’amortissement annuel | Aucun | 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer |
| Niveau de loyer | Libre, prix du marché | 15 à 45 % sous le marché |
| Durée d’engagement | Aucune | 9 ans minimum |
| Obligations comptables | Comptabilité et liasse fiscale | Déclaration 2044, sans comptabilité |
| Durée du bail | 1 an, 9 mois pour un étudiant | 3 ans |
Ce tableau éclaire un arbitrage souvent mal posé. Jeanbrun n’est pas un meilleur LMNP, c’est un régime plus léger à tenir mais beaucoup plus contraint. Le bailleur meublé gagne en rendement ce qu’il paie en paperasse, entre la tenue d’une comptabilité, l’amortissement par composants et la liasse fiscale annuelle à déposer.
Un point commun échappe encore à beaucoup de propriétaires. Depuis le durcissement des règles de revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable, en LMNP comme en Jeanbrun. L’économie d’impôt des premières années se rattrape donc en partie au moment de la vente, même si les abattements pour durée de détention en limitent la portée.
Pour qui le pari Jeanbrun tient-il quand même ?
Pour les contribuables lourdement imposés, avant tout. Le déficit foncier constaté en Jeanbrun s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, l’excédent restant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Un bailleur fortement taxé peut ainsi abaisser son revenu fiscal de référence, voire descendre d’une tranche.
Le calcul dépend aussi beaucoup du marché local. Là où les loyers plafonnés restent proches des prix pratiqués, en zone détendue notamment, la contrepartie sociale coûte peu de recettes. Le dispositif s’applique partout en France, sans zonage, ce qui redonne de l’intérêt aux villes moyennes et remet au premier plan les critères qui font la rentabilité d’un achat locatif. L’emplacement pèse plus lourd que le régime fiscal dans le résultat final.
Si vous avez été bon investisseur, le loyer rembourse le crédit et l’amortissement vient neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers.
Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville, entretien accordé à la chaîne Pretto, publié le 26 juin 2026
La promesse a ses limites. Les prélèvements sociaux de 17,2 % continuent de s’appliquer sur le résultat imposable, et les charges courantes restent à votre charge, des travaux d’entretien à la taxe foncière dont vous pouvez contester le montant quand l’avis paraît excessif. L’amortissement neutralise l’impôt, jamais les dépenses.
Neuf ans, c’est long à l’échelle d’un marché locatif
La durée est le paramètre que les simulateurs traduisent mal. Selon le baromètre Bien’ici, l’offre de logements à louer a reculé de 10 % en 2025 quand la demande progressait encore de 2 %, et rien ne dit dans quel sens le rapport de force aura basculé en 2035. S’engager sur neuf ans à un loyer plafonné revient à parier sur la stabilité d’un marché qui n’en a guère montré ces dernières années.
Le gouvernement vise 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an et 700 000 logements rénovés remis sur le marché. Si ces volumes arrivent, la pression sur les loyers se desserrera, et l’écart entre loyer plafonné et loyer de marché fondra de lui-même. Le pari Jeanbrun est autant immobilier que fiscal, et il se joue sur une durée où les règles auront probablement encore changé.
